Редакция благодарит за предоставленный материал генерального и исполнительного директоров «Первого ипотечного агентства» Максима и Любовь Ельцовых.

Несмотря на некоторые технические сложности, материнский капитал является реальным способом улучшения жилищных условий. Правда, его применение пока ограничивается в сделках по обмену квартир с использованием ипотеки.

Что такое материнский капитал
Стремление правительства РФ улучшить демографическую ситуация привела к введению 1 января 2007 года федерального закона о материнском (семейном) капитале. Материнский капитал направлен именно на увеличение рождаемости, а не на улучшение материального положения семей, как заблуждаются многие журналистские издания. Право на получение материнского капитала имеют семьи, родившие или усыновившие второго и последующих детей, также право на материнский капитал имеют мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго и последующих детей. Естественно материнский капитал не является наличными деньгами, их переводит Пенсионный фонд Российской Федерации на счет застройщика, образовательного учреждения или на счет накопительной части пенсии, в зависимости от того, во что родители решили вложить деньги. Правильно начать с законов, регулирующих направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, так как нас интересует именно этот вопрос. Это Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 и постановление Правительства РФ № 862 «Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» от 12 декабря 2007 года (в редакции постановления Правительства РФ от 13 января 2009 № 20).

256-ФЗ Статья 10

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
2. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки.
3. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.
4. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

Сертификат на материнский капитал дают за второго ребенка с 2007 года и собираются давать до 2016 года. С каждым годом размер материнского капитала увеличивается с учетом инфляции, таким образом, к 2010 году семьи, оформившие все документы, могут потратить из материнского капитала 343 278 рублей.

Как получить сертификат на материнский капитал
Прежде чем вы сможете воспользоваться средствами материнского капитала, вам необходимо получить сертификат. Как же это сделать?
Необходимо обратиться в местный Пенсионный фонд по месту регистрации, предъявив все необходимые документы. Перед походом в Пенсионный фонд лучше уточнить по телефону требуемые документы, но, как правило, это паспорт, свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающее гражданство и регистрацию ребенка. Потребуется также заявление на выдачу сертификата, но его вы будете писать уже непосредственно в Пенсионном фонде. Рассматривается заявление в течение месяца, после чего выносится решение, по которому вам либо одобряют получение сертификата, либо в получении отказывают, но отказ всегда аргументирован, то есть вы будете проинформированы о причине отказа. О результате вы будете уведомлены не позднее пяти дней после принятия решения.

Как использовать материнский капитал для покупки недвижимости?
Итак, в законе 256-ФЗ написано, что средства материнского капитала могут быть переведены путем безналичного перечисления на счет организации, осуществляющей отчуждение или строительство приобретаемого жилого помещения. Либо они могут быть перечислены физическому лицу, совершающему отчуждение жилого помещения, либо кредитной организации, предоставляющей средства для совершения операции приобретения жилья. Мы решили провести небольшой эксперимент и позвонили в Пенсионный фонд с вопросом о приобретении квартиры у физического лица без привлечения ипотеки и с помощью материнского капитала. Сотрудник ПФ долго объяснял, что это невозможно, а когда мы процитировали соответствующую статью закона, нам сообщили, что, видимо, это предусмотрено законом, но на практике таких сделок ни разу не было. Проанализировав свою практику проведения сделок в «Первом ипотечном агентстве», а также поинтересовавшись у коллег-агентов, мы пришли к выводу, что на рынке практически не прошло ни одной сделки по покупке квартиры с прямым использованием материнского капитала. И это логично, поскольку деньги Пенсионный фонд будет переводить на счет продавца в течение двух месяцев, и по закону приобретаемое жилье должно быть оформлено в собственность, причем и ребенок тоже должен являться собственником этого жилья. Логично, что продавцов, готовых продать квартиру по такой схеме, немного. К примеру, вы продаете свою квартиру за 1 млн рублей, вам платят 660 тысяч рублей и сообщают, что остальные деньги переведут на банковский счет в течение двух месяцев. При этом нужно оформить собственность на квартиру на родителей и несовершеннолетнего, а остаток денежных средств придет на ваш счет! При всем желании помочь людям реализовать материнский капитал мы как специалисты не одобрим подобную сделку. Необходимость выделять долю несовершеннолетнему также противоречит большинству ипотечных программ, поскольку банки не заинтересованы в том, чтобы одним из собственников заложенной квартиры был несовершеннолетний.
Для того чтобы разрешить возникшее противоречие, в закон были внесены изменения. В настоящий момент родителям достаточно предоставить обязательство в дальнейшем оформить это жилье в собственность детей. Переоформление нужно провести в течение шести месяцев после перечисления средств материнского капитала Пенсионным фондом. В случае же приобретения жилья с использованием ипотечного кредита в совместную собственность жилье нужно будет оформлять после погашения кредита и снятия обременения.

Материнский капитал, ипотека и обмен квартир
Для получения средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита требуется предъявить следующие документы:
• паспорт;
• сертификат на материнский капитал;
• кредитный договор;
• справку из банка об остатке задолженности;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием ипотечного кредита;
• нотариально заверенное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, оформить это жилье в общую совместную собственность родителей и детей;
• если одним из созаемщиков по ипотечному кредиту является супруг, то необходимо предоставить копию паспорта супруга;
• копию свидетельства о браке.
Если остаток задолженности по кредиту меньше, чем материнский капитал, то в банк будут перечислены только те деньги, которые нужны для полного погашения кредита. Остаток на руки получить невозможно, деньги Пенсионный фонд будет перечислять в течение двух месяцев. По закону материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос после наступления трехлетнего возраста ребенка. То есть те семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2007 года и входит в программу материнского капитала, но раньше 2008 года, в 2010 году смогут воспользоваться материнским капиталом как первоначальным взносом. Но по-прежнему остается проблема перевода денег в течение двух месяцев, и на практике далеко не все банки пойдут на эти условия.
Итак, подводя итоги, можно констатировать, что материнский капитал можно полноценно и без особых затруднений использовать на улучшение жилищных условий с помощью досрочного погашения ипотечного кредита. Чем активно и пользуются многие семьи: большинство семей с двумя детьми при получении ипотечного кредита рассчитывают на его досрочное погашение из средств материнского капитала.
Нередки случаи, когда заемщики берут сумму кредита максимально близкую к стоимости, указанной в материнском сертификате, дожидаются наступления срока, когда разрешено досрочное погашение (от 0 до 6 месяцев), и гасят кредит. Единственный минус в такой ситуации — банки ограничивают минимальную сумму кредита, и нередко приходится брать сумму чуть несколько большую, чем необходимо для улучшения жилищных условий. С другой стороны схема сделки — отличный стимул для улучшения жилищных условий. Для того чтобы обменять «однушку» на «двушку» в Петербурге, вполне достаточно кредита в 1 млн рублей. При таком кредите сумма платежа, как правило, не превышает 11 тысяч рублей. После досрочного погашения кредита из средств материнского капитала платеж снизится до 7-8 тысяч рублей. Сумма вполне посильная для большинства петербургских семей.